La compraventa a cuerpo cierto es una modalidad en la adquisición de bienes inmuebles en la que el precio del bien no se determina según su superficie o dimensiones exactas, sino que se fija como un precio global e invariable. Esto implica que el comprador acepta la propiedad tal y como se encuentra, sin ajustes en el precio debido a discrepancias con datos catastrales o registrales. 

A continuación, se analiza el marco jurídico, las implicaciones y aspectos críticos de esta modalidad contractual. La compraventa a cuerpo cierto tiene implicaciones para el comprador y el vendedor, especialmente cuando existen características físicas o legales complejas que podrían generar malentendidos.

¿Qué es la compraventa a cuerpo cierto?

En la compraventa como cuerpo cierto, el precio del inmueble se acuerda sin considerar la superficie exacta, lo que significa que cualquier discrepancia entre los metros cuadrados reales y los registrados no genera ajustes. Esto es común en situaciones donde se busca evitar complicaciones por diferencias entre documentos oficiales (como el Catastro o el Registro de la Propiedad) y la realidad física del inmueble. En regiones como la Costa del Sol e Islas Canarias, donde la demanda de viviendas de obra nueva es elevada, esta modalidad permite simplificar el proceso de compraventa.

Significado jurídico del cuerpo cierto

La compraventa como cuerpo cierto se encuentra regulada en el artículo 1471 del Código Civil español. Este artículo establece que, en la venta de un inmueble por precio alzado, no se efectuarán ajustes en el precio aunque la superficie real difiera de la especificada en el contrato. La validez del precio pactado no depende de la exactitud de la superficie, lo que subraya la importancia de una inspección detallada antes de formalizar la compraventa.

¿Qué significa cuerpo cierto en una escritura?

En una escritura pública, «cuerpo cierto» indica que el comprador adquiere el inmueble en el estado en el que se encuentra, sin que la superficie sea esencial para determinar el precio o formar el consentimiento contractual. La descripción del inmueble no garantiza la exactitud de la superficie y cualquier diferencia no genera repercusiones económicas. Esto simplifica la transacción y evita litigios, trasladando el riesgo al comprador.

Implicaciones legales para el comprador y el vendedor

El comprador acepta el inmueble tal como está, sin poder exigir una reducción del precio ni rescindir el contrato si la superficie es menor a la registrada. Sin embargo, el vendedor sigue siendo responsable de vicios ocultos y de incumplimientos contractuales. El comprador debe confiar en la buena fe del vendedor respecto a la ausencia de defectos ocultos que puedan afectar el valor o la habitabilidad del inmueble.

Diferencias entre comprar a cuerpo cierto y por unidad de medida

La principal diferencia entre la compraventa a cuerpo cierto y por unidad de medida radica en cómo se determina el precio del inmueble. En la compraventa por unidad de medida, el precio se establece según la superficie del inmueble y cualquier discrepancia puede ajustar el precio o rescindir el contrato.

En la compraventa a cuerpo cierto, el precio es global y no se ajusta por diferencias de superficie. Esta modalidad es común en propiedades donde la precisión del tamaño es menos relevante, mientras que la compraventa por unidad de medida se utiliza cuando la superficie es esencial, como en terrenos agrícolas o comerciales.

Ventajas y desventajas de la venta a cuerpo cierto

La compraventa a cuerpo cierto tiene ventajas y riesgos que deben ser considerados.

Ventajas para el comprador

• Simplicidad contractual: Facilita la transacción al evitar controversias sobre la superficie.
• Rapidez: En mercados de alta demanda como la Costa del Sol, permite cerrar acuerdos sin preocuparse por discrepancias menores.
• Menos sorpresas: Si el comprador inspecciona el inmueble previamente, se reducen las sorpresas respecto al estado del inmueble.

Desventajas y riesgos

• Imposibilidad de ajustes de precio: El comprador no puede reclamar una reducción si la superficie es menor a la especificada.
• Riesgo de discrepancias: Esto puede ser problemático si se descubren discrepancias significativas.
• Asunción del estado del inmueble: El comprador asume el riesgo relacionado con el estado del inmueble, lo cual requiere una evaluación cuidadosa.

Cuerpo cierto en viviendas de segunda mano

En las viviendas de segunda mano, la compraventa a cuerpo cierto es común debido a las características propias de propiedades usadas, que suelen presentar discrepancias con los registros oficiales. El comprador debe estar consciente de que asume cualquier diferencia entre la superficie real y la registrada, así como mejoras realizadas sin registrar. Esta modalidad implica una aceptación plena del estado del bien al momento de la compra.

¿Incluye muebles la venta como cuerpo cierto?

La inclusión de muebles y otros elementos depende de lo estipulado en el contrato. Es fundamental especificar si los muebles están incluidos, especialmente en propiedades de lujo o de obra nueva que suelen estar amuebladas. La falta de claridad sobre esto podría generar disputas, por lo que es recomendable detallar todos los elementos que se consideran parte de la venta.

Preguntas frecuentes sobre la compraventa como cuerpo cierto

¿Cómo afecta la compra a cuerpo cierto a las responsabilidades del vendedor?

El vendedor debe entregar el inmueble tal y como se describe en la escritura. Aunque no es responsable de discrepancias en la superficie, sigue siendo responsable de vicios ocultos. Si se descubren defectos no aparentes que afecten el uso o valor del inmueble, el comprador puede ejercer acciones legales contra el vendedor.

¿Cuándo es recomendable optar por la compraventa por unidad de medida?

Es recomendable optar por la compraventa por unidad de medida cuando la superficie del inmueble es determinante, como en propiedades agrícolas o comerciales. En promociones de obra nueva en la Costa del Sol e Islas Canarias, la exactitud de la superficie puede ser clave para determinar la viabilidad de la inversión, proporcionando seguridad y predictibilidad para ambas partes.

¿Es posible reclamar después de una compra a cuerpo cierto?

El comprador solo puede reclamar en casos de vicios ocultos o incumplimientos pactados, no por discrepancias en la superficie. Por ello, es esencial realizar una inspección exhaustiva antes de la compra. Aunque la modalidad limita las reclamaciones por tamaño, no exime al vendedor de garantizar que la propiedad esté libre de defectos ocultos significativos.

¿Qué se debe tener en cuenta al comprar una vivienda a cuerpo cierto?

Es fundamental que el comprador inspeccione personalmente la propiedad antes de adquirirla y se asegure de estar conforme con su estado y descripción. Además de la inspección física, se recomienda contar con asesoría legal para revisar los documentos y evitar sorpresas inesperadas. En áreas de alta demanda como la Costa del Sol, la rapidez en la toma de decisiones es importante, pero siempre se debe priorizar la evaluación cuidadosa.